CARACTERÍSTICAS:
En
primer lugar, es necesario aclarar que se trata de medidas a adoptar por razón
de la situación creada a raíz de la existencia del estado de alarma y del COVID-19,
por lo que la normativa, aplazamientos y posibles ayudas no serán aplicables a
los casos de vulnerabilidad que no tuvieran su causa en el COVID-19, es decir,
una situación de paro o vulnerabilidad anterior al estado de alarma, no tendría
cobertura por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se
adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para
hacer frente al COVID-19.
¿QUÉ ES LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD?
El artículo 5 del Real
Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo nos indica qué es una situación de
vulnerabilidad económica para obtener moratorias o ayudas en relación con la
renta arrendaticia de la vivienda habitual:
1.-
Deben ser consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19.
2.-
Se deben dar los siguientes requisitos DE FORMA CONJUNTA, (han de concurrir
ambos):
a) Que la
persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en
situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o
haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u
otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos,
no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad
familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres
veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante
IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces
el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable
por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad
familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces
el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso
de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada
discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad
que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una
actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces
el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso
de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con
parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con
un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o
persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad
reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad
grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para
realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de
cinco veces el IPREM.
b) Que la
renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o
igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los
miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y
suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad,
gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de
telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de
propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al
arrendatario.
Como
cuestión clave hemos de tener en cuenta que se tienen en cuenta dos aspectos:
1.-
La situación laboral o personal de la persona obligada a pagar la renta.
2.-
Los ingresos de la unidad familiar, no sólo de la persona obligada a pagar la
renta.
La
unidad familiar, como define la propia norma será la compuesta por:
1.-
La persona obligada a pagar la renta.
2.-
El cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, (no se tiene en
cuenta a las parejas de hecho no inscritas).
3.-
Los hijos que residan en la vivienda, los tutelados, guarda o acogimiento
familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que
residan en la vivienda. Es independiente la edad de los mismos.
Es
decir, deberán sumarse los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar
para el cómputo de ingresos.
¿QUÉ OCURRE SI EL ARRENDATARIO O CUALQUIERA DE LAS PERSONAS QUE FORMAN LA
UNIDAD FAMILIAR TIENE OTRA VIVIENDA?
El
Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo establece que, si el arrendatario o
cualquiera de los miembros de la unidad familiar es propietaria o usufructuaria
de una vivienda en España, no tendrá consideración de persona vulnerable
económicamente como consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el
COVID-19, salvo:
1.- Si se trata de una parte alícuota de la misma recibida por herencia
o por transmisión mortis causa sin testamento.
2.- No se tiene disponibilidad de esta vivienda por causa de separación
o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda
resulte inaccesible pro razón de discapacidad de su titular o de alguna de las
personas de la unidad familiar.
¿CÓMO SE ACREDITAN LAS CONDICIONES?
El
artículo 6 del Real Decreto-ley establece que se acreditará el cumplimiento de
los requisitos expresados por el arrendatario frente al arrendador con los
siguientes documentos:
-
Certificado de la entidad gestora de prestaciones
en caso de desempleo en que figure la cuantía mensual percibida en concepto de
prestaciones o subsidio de desempleo.
-
En caso de trabajadores por cuenta propia:
certificado de la Agencia tributaria u órgano competente de la Comunidad
Autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el
interesado
-
Libro de familia o documento que acredite la
pareja de hecho
-
Certificado de empadronamiento, con referencia
al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis
meses anteriores.
-
Declaración de discapacidad, dependencia o
incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
-
Nota simple del servicio de índices del Registro
de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
-
Declaración responsable del deudor o deudores
relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin
recursos económicos suficientes según el Real Decreto-ley.
Si el
responsable no puede aportar algún documento podrá realizar una declaración
responsable de la causa que impide la aportación y, pasado el estado de alarma,
dispondrá de un mes para la aportación de los documentos que no pudo aportar.
¿OBTENER AYUDAS O MORATORIAS INDEBIDAMENTE TENDRÁ CONSECUENCIAS?
Efectivamente,
la obtención de ayudas o moratorias de forma indebida dará lugar a la
responsabilidad de indemnización de los daños y perjuicios causados, y otras
responsabilidades.
Los
daños y perjuicios no serán inferiores al beneficio obtenido indebidamente por
la persona arrendataria.
PRORROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
HABITUAL:
Estamos ante
supuestos de arrendamiento de vivienda habitual.
Aquellos
contratos de arrendamiento sujetos a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de
Arrendamientos Urbanos que tengan prevista la finalización del periodo de
prórroga obligatoria del artículo 9.1 o prórroga tácita previsto en el artículo
10.1 dentro del periodo comprendido dentro de la entrada en vigor del Real
Decreto-ley, (2 de abril de 2020) y dos meses después de la Finalización del
estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada
por el COVID-19, podrán ser prorrogados.
1.-
Esta prórroga deberá ser solicitada por el arrendatario.
2.-
El plazo de prórroga del contrato será de seis meses.
3.-
El arrendador deberá aceptar esta prórroga.
4.-
Las partes podrán acordar términos o condiciones distintas a las existentes.
5.-
De no acordarse otra cosa en la prórroga seguirán siendo vigentes las
condiciones y términos del contrato de arrendamiento prorrogado.
MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA:
Nuevamente
estamos ante supuestos de arrendamientos de vivienda habitual.
Aquí
nos encontramos con dos supuestos distintos para el caso de que la persona
arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, o
no lo sea.
En
un primer momento la persona arrendataria debe solicitar esta moratoria de la
deuda arrendaticia en cualquiera de ambos casos.
1.- Caso de que la persona
arrendadora sea empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor:
En
primer lugar, la normativa define al gran tenedor como la persona física o
jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y
trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
El
plazo que el arrendatario posee para solicitar la moratoria de la deuda
arrendataria es de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley (2 de
abril de 2020).
El
arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario del pago
de la renta o la condonación total o parcial de la misma, siempre que no se
hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo de las partes.
Si
anteriormente no se había conseguido un acuerdo entre las partes, una vez
solicitado por el arrendatario el arrendador deberá comunicar al arrendatario
una de estas dos opciones dentro del plazo de siete días laborables:
1.-
Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el periodo que dure el estado
de alarma y las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en
relación con la situación de vulnerabilidad con causa en el COVID-19, sin que
pueda superarse los cuatro meses.
2.-
Moratoria en el pago, durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma
y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera
insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad con causa en el
COVID-19, sin que pueda superarse los cuatro meses.
El
aplazamiento tendrá lugar a partir de la siguiente mensualidad de renta
arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante, al menos, tres
años, a contar a partir del momento en que se supere la situación de
vulnerabilidad o de finalización del plazo de cuatro meses mencionado. Siempre
dentro del plazo de vigencia del contrato o cualquiera de sus prórrogas.
Las
cantidades no causarán penalización ni intereses.
Si
el arrendatario accede al programa de ayudas transitorias de financiación
previstas, se levantará la moratoria de pago y el consiguiente fraccionamiento
de las cuotas prestablecido desde la primera mensualidad de renta en la que la
financiación esté a disposición del arrendatario.
2.- Cuando el arrendador no es empresa o
entidad pública de vivienda o gran tenedor:
En
este caso el arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y
extraordinario en al pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o
condonación total o parcial no se hubiera acordado previamente entre ambas
partes de forma voluntaria.
Si
no se ha llegado a un acuerdo previamente, el arrendatario en el plazo de un
mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, (2 de abril de 2020), para
solicitar este aplazamiento o condonación total o parcial de la renta.
Desde
la solicitud el arrendador tendrá el plazo de siete días para comunicar al
arrendatario las condiciones del aplazamiento o del fraccionamiento aplazado de
la deuda que acepta o las alternativas que propone.
La
persona física arrendadora puede optar por no aceptar ningún acuerdo.
El
arrendatario que se encuentre en una situación de vulnerabilidad, siempre podrá
tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación que establece
el Real Decreto-ley.
LINEAS DE AVALES PARA COBERTURA.
El
Real Decreto-Ley establece que se crearán una línea de avales con total
cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas
transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la situación
de vulnerabilidad a consecuencia de COVID-19, no como consecuencia de otras
situaciones o de situaciones anteriores.
El
plazo de devolución será de un máximo de seis años, prorrogable de forma
excepcional por otros cuatro años más, sin que se devenguen intereses o gastos
para el solicitante.
Estas
ayudas serán aplicables únicamente al pago de la renta de vivienda y cubrirán
un máximo de seis mensualidades de la renta.
PROGRAMA DE AYUDAS.
El
programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler mediante adjudicación
directa a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad a consecuencia del
COVID-19 (no por otra causa), que tengan problemas transitorios para abonar
total o parcialmente las mensualidades de la renta, y también a quienes no
pueden hacer frente al pago de la devolución de las ayudas transitorias de
financiación contraídas por hogares vulnerables que no se recuperen de su
situación y no puedan devolver los préstamos.
La
cuantía de la ayuda se prevé en un máximo de 900 euros al mes y de hasta el
100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e
interese del préstamo suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la
renta de la vivienda habitual.
SITUACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO Y LANZAMIENTO PARA HOGARES
VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL.
Cuando
se levante la suspensión de los términos y plazos procesales en el momento en
que se finalice el estado de alarma, la persona arrendataria que acredite
encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida
como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le
imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva,
podrá comunicar esta circunstancia al Juzgado y el Letrado de la Administración
de Justicia comunicará esta situación a los servicios sociales competentes e
iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.
Si no
estuviese señalado porque no hubieran transcurrido el plazo de diez días
establecido en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por no
haberse celebrado la vista, este plazo o esta vista se suspenderá hasta que se
adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas,
por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real
Decreto-ley (2 de abril de 2020).
Es obligación
del arrendatario acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de
vulnerabilidad económica a consecuencia del COVIC-19.
Si esta
suspensión afecta a arrendadores que pueden acreditar encontrarse en una
situación de vulnerabilidad social o económica a consecuencia del COVIC-19, el
Letrado de Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios
sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de
suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección
social a adoptar.
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